Antecedentes
La literatura macroeconómica ha estudiado y modelado la actitud de los agentes ante la inversión más decisiva de su vida, la vivienda. Desde los modelos A.B.M hasta los últimos análisis de Bover ( 1992 ), este ámbito de la teoría se ha centrado en cuándo los individuos deciden invertir en este bien y no en otros. Largas discusiones sobre la vivienda como bien de inversión, o como de consumo; servicios que se intercambien en el mercado por medio del alquiler o de la compra; y un largo postulado de supuestos de competencia perfecta tratan de determinar en qué momento los agentes toman esta decisión.
Pero en estos trabajos el tratamiento del bien es muy general, simplemente una vivienda, independientemente de sus características o de su ubicación. Si bien este enfoque permite el análisis de la evolución del precio de la vivienda, como un agregado, fruto de las decisiones individuales consecuencia de las variaciones en los mercados de dinero, no ofrece ningún análisis sistemático de los determinantes del precio del bien.
Sobre esta circunstancia los enfoques microeconómicos has centrado todos sus trabajos. Los modelos de localización tratan de explicar por qué los individuos deciden instalarse en una zona determinada de la geografía urbana, y qué causas lo provocan, i.e. el precio del suelo y los servicios ofertados en esa zona se analizan como determinantes del precio de la vivienda.
El análisis de la localización ha venido definido por el uso al que esté destinada la vivienda, que suele ser determinante en la demanda de ubicación. Existiendo cuatro usos definidos del bien: residencial, industrial, comercial de oficinas y comercial de tiendas, la decisión de localización se origina de un modo muy distinto.
El uso industrial de suelo, o en su defecto de vivienda, no plantea duda en el mercado, ya que está restringido a unas zonas muy concretas de la ciudad, y no existen posibilidades alternativas, fruto de la zonificación de la ciudad. En cualquier caso, este uso del bien es un tanto ajeno al análisis propio de la vivienda, y está más referido al uso del suelo, más propio del urbanismo que de la economía urbana. Sin embargo, los tres restantes usos de la vivienda sí plantean al individuo que la demanda, una elección de ubicación: fruto de la suma de varios factores, distintos en cada uno de los enclaves. Además, como
estos usos no están zonificados, pueden darse los tres conjuntamente en la misma calle, o en la misma finca.
Por todo ello, el análisis de las causas o factores que determinan la demanda de localización de los bienes inmuebles ha sido objetivo fundamental de la micro- economía.
La vivienda: un bien particular
La no homogeneidad de la vivienda, en contraposición del sistemático enfoque de la macroeconomía, ha sido uno de los temas más analizados en la literatura urbana. En este sentido, en los últimos años, se plantea una reestructuración del análisis clasico bajo el supuesto de que la vivienda es un bien que responde a las fuerzas del mercado, y que no manifiesta en ningún caso la homogeneidad definida por los modelos de Olsen ( 1969 ).
A tenor de ello se ha desarrollado una extensa literatura en economía urbana, con especial énfasis en las particularidades del mercado de la vivienda y del propio bien, requiriendo la revisión de los modelos clásicos. Entre dichas particularidades se pueden destacar las siguientes:
1. La necesidad, en tanto en cuanto la vivienda satisface una necesidad humana básica, el resguardo.
2. La importancia, ya que para la mayoría de las personas la vivienda constituye el gasto en consumo más importante, y la decisión de inversión de mayor relevancia de todo su ciclo vital ( A.B.M ).
3. La durabilidad, puesto que de entre las mercancías “relevantes”, la vivienda es quizá la más duradera. Así con frecuencia el flujo de inversión por periodo de tiempo no supera el 5 % del stock del capital existente. De un modo análogo, la durabilidad implica que existen límites bastantes estrechos a la tasa de desinversión en las construcciones existentes.
4. La fuerte fijación, haciendo referencia al marcado carácter espacial que posee este bien. Difícilmente, y en caso verdaderamente anómalos, la vivienda puede ser transportada a unos costes razonables ( López, 1992; Pérez, 1993 ).
5. La indivisibilidad, pues las economías domésticas no mezclan de forma típica fracciones de unidades de vivienda.
6. La heterogeneidad. La vivienda es un bien que posee un conjunto de atributos que diferencia una unidad respecto a otra – por tanto no se puede tratar como un bien homogéneo – por lo cual, a diferencia de otros bienes, es imposible encontrar un sólo bien en exactas condiciones que otro (Cubbin, 1973). Así mismo, las críticas al modelo de Olsen4 revelaban que cualquier estudio de la vivienda tenía que tener en cuenta el marcado carácter heterogéneo de dicho bien, ya que unidades con el mismo precio de mercado pueden ser contempladas por oferentes y demandantes como sustancialmente diferentes.
7. El alto coste de construcción, que posibilita un amplio mercado de alquileres y que a su vez hace que la vivienda se constituya como un atractivo instrumento de acumulación de riqueza.
8. Altas necesidades de financiación, que se ven atendidas por un mercado de capitales imperfecto, con fuertes barreras de entrada, y especialmente de salida.
9. Estrechez del mercado, en el sentido de que tanto las unidades de vivienda como las unidades domésticas se hallan dispersas en el espacio de las características, de modo que las posibilidades de elección tanto de consumidores como oferentes son escasas. Lo que motiva que exista un fuerte incentivo a la modificación de la vivienda que se adquiere, por medio de la combinación de la unidad de vivienda con dinero y enseres personales ( López, 1992 ).
10. Existencias de asimetrías en la información, sobre todo por parte de los consumidores. En primer lugar, los oferentes no tienen verdaderas curvas de oferta para cada factor, ya que son consecuencia de múltiples decisiones que van más allá de las de un agente particular (Rosen, 1969). En segundo lugar, los demandantes no parece que conozcan, con precisión, su curva de preferencias y, menos aún, las variaciones de éstas ante alteraciones de cualquiera de los atributos (Wilkinson & Archer, 1973). Por todo ello, al ser un mercado de información imperfecta, se puede decir que el demandante sólo alcanza una solución subóptima y que el oferente no sigue una conducta óptima, sino simplemente satisfactoria (Kim, 1992 ).
11. Importantes costes de transacción, asociados a búsqueda y mudanza, así como a los de la propia transacción. Éstas afectan tanto al mercado de venta como al de alquiler, aunque con distinta intensidad.
a. La práctica ausencia de mercados de futuros y seguros relevantes.
b. Existencia de externalidades positivas y negativas difíciles de internalizar (Witte et al., 1979 ). Más allá de las características básicas de una vivienda, se puede encontrar la existencia de factores de difícil medición, como es la demanda de calidad (King, 1976), y sobre todo cómo es su variación en el tiempo y en el espacio. Problemas aun más severos se observan en la internalización de factores como el vecindario (Schafer et al., 1975), en particular, se plantea el problema del fuerte carácter racial de los barrios, y cómo esto afecta a la función de demanda de los no residentes (Kain & Quigley, 1975).
c. Creciente intervención de la autoridad pública en este mercado en los últimos años. Ésta se lleva a cabo con la intención, en primer lugar, de suavizar su carácter inherentemente inestable, ya que fluctúa siempre por encima y por debajo de la tasa de crecimiento, no mejorando las necesidades de vivienda del país. Además, ha formado parte de las políticas sociales ofertadas por los gobiernos europeos de la década de los ochenta, que trataban de aumentar el número de propietarios (Forrest et al. 1994; Malpass et al., 1990). En cualquier caso, es innegable la repercusión de esta actuación sobre los precios (Rothenberg, 1967). Y en segundo lugar, la intención del gobierno de impulsar la demanda agregada, para animar la economía (Clapham, 1996). De todo ello, véase como ejemplo la promoción de un total de 1.636.094 viviendas en UK, entre 1980 y 1994 ( Wilcox5, 1995 ), por parte de su Gobierno.
d. Existencia de no convexidades en la función de producción de viviendas, lo que conlleva a una nueva negación de los supuestos básicos (Pérez, 1993).
Muchos de los bienes habituales contienen en cierto grado alguna de estas características, pero sólo la vivienda se encuentran todas ellas de un modo tan pronunciado, lo que hace de ella un bien extremadamente particular.
Todas ellas, y alguna más, contribuyen a la existencia de rigideces en el mercado y a que los precios no asignen eficiente ni equitativamente los recursos (Saura, 1995) haciendo necesaria en muchos casos la intervención pública (López, 1992).
A la vista de todo lo expuesto, se puede resumir que el mercado de vivienda se encuentra alejado de los supuestos de competencia perfecta, como pretendían los clásicos. Por ello, no es extraño que parte de los nuevos intentos de modelización se estén desarrollando en el ámbito de la teoría de juegos, ya que este mercado parece responder con mayor proximidad a la competencia imperfecta.
FACTORES QUE INFLUYEN EN LA DECISIÓN DE LOCALIZACIÓN DE LA VIVIENDA
El factor que aparentemente más influye en el precio de la vivienda es la localización, fruto de la fuerte afijación espacial de este bien. Casos excepcionales muestran bienes que no estén estrictamente ligados al suelo, y normalmente no son tratados como tales.
Son muchos y muy distintos los factores que determinan la decisión de un individuo para ubicar su vivienda, o para demandar la localización de una ya construída, entre todos ellos se destacan los siguientes.
1. La inercia al centro, o cercanía a la zona de tradición comercial de la ciudad, habitualmente llamado centro por los ciudadanos y C.B.D. por la teoría económica. El C.B.D. actúa de fuerza determinante en el precio del suelo, y por ende, en el de la vivienda. No todos los ciudadanos desean vivir en el mismo, pero sí un porcentaje importante. Sin embargo en el uso comercial la cercanía al mismo sí tiene una importancia notable.
2. El entorno. Existen dos razones de entorno fundamentalmente: las naturales y las instalaciones. En cuanto a las primeras: las zonas verdes, los parques, el desahogo, las vistas, la naturaleza, etc. En el segundo grupo: las escuelas, las iglesias, las instalaciones deportivas, las guarderías, etc. Todas ellas aumentan el interés de un ciudadano por esa zona, y provocan el aumento de la demanda para uso residencial.
3. Las aglomeraciones. Este concepto es difuso, y hace referencia a la existencia de un conjunto de instalaciones o infraestructuras que hacen del lugar un sitio más atractivo. Difuso en el sentido de qué proximidad se requiere, ¿qué es cercano?. Las aglomeraciones han sido con frecuencia estudiadas para el uso industrial más que residencial, aunque también es interesante su aplicación a la vivienda. El sentido lógico de este término para la vivienda, es el inverso: las deseconomías de aglomeración, i.e. que factores o instalaciones desincentivan la localización en esa zona, por ejemplo, la proximidad de la cárcel o de un vertedero. Es el proceso inverso a las razones de entorno. Los costes de transporte, conforme la ubicación deseada esté más alejada mayores son los costes; en tiempo y en dinero; para trasladarse al lugar de trabajo, para ir de compras o a los colegios. Puede plantearse como un hecho decisivo en la localización, siempre que sea parte relevante del presupuesto familiar.
4. Los impuestos. Los impuestos municipales son distintos según que zona sea elegida, obviamente se paga más en las mejores. El Impuesto de Bienes Inmuebles tiene indidencia variable según el lugar y por ello, puede influir en la decisión de localización
5. El status social. La adquisición de una nueva vivienda representa en gran parte un ascenso social. La vivienda, por lo general, fruto de su carácter multiatributo, representa mucho más que el simple refugio, y por ello, adquiere unas connotaciones sociales para el que la demanda. Si la zona elegida, aunque tenga un entorno inmejorable, no es considerada de mejor status que el inicial, pocos serán los ciudadanos que las demanden.
6. El componente racial. Este concepto va asociado al anterior, y se refiere a los habitantes del barrio. Si estos son de una raza determinada; aceptando un concepto amplio de raza – habrá pocas posibilidades de inmigración de un individuo de otra raza. Es decir la raza interviene como barrera psicológica que segmenta el mercado de ese barrio con respecto al del resto.
7. La posible plusvalía, en el sentido de un incremento futuro de precio de la vivienda, por revalorización de la zona. Factor que aumenta por la existencia de marcadas asimetrías en la información, ya que algunos de los agentes saben de futuras mejoras e invierten. Este determinante de localización está asociado al carácter de activo de la vivienda, y fomenta la especulación.
8. Las zonas históricas. Existen determinados barrios en las partes históricas de las ciudades que tienen una demanda específica para ellos, ya que los ciudadanos no buscan lugares con un entorno natural, sino marcos históricos.
9. La descongestión, la ausencia de ruido, de mendicidad, de falta de aparcamiento, etc. son también buscados por los habitantes en la demanda de localización.
Si bien todos estos factores son importantes, dependiendo del uso que se le vaya a dar a la vivienda su influencia variará notablemente en la demanda de localización.
LOS DETERMINANTES, LOS USOS Y EL PRECIO
Los tres usos habituales de vivienda: comercio, oficina y residencia, contemplan de distinto modo los factores recientemente mencionados. En términos generales el uso comercial y el de oficinas huyen de las zonas poco transitadas, sin embargo al contrario; aunque no siempre; cuando la vivienda está destinada a uso residencial.
El uso para oficina, busca fundamentalmente cercanía al C.B.D., o a cualquiera de los subcentros, no atendiendo habitualmente a ninguna razón de entorno. No se pueden buscar aglomeraciones, en sentido estricto, en este uso de la vivienda, ya que la promoción de Centros de Negocios es ajena a la construcción de la vivienda, aunque sí pueden plantearse de un modo secundario: cercanía a las entidades públicas, a los bancos, etc.
En el uso comercial, se busca una buena ubicación pero no respecto al C.B.D., o no siempre, sino al centro de esa zona, ya que los comerciantes no sólo tratan de atender a los residentes del C.B.D., sino a todos los ciudadanos. En este caso, puede responder indirectamente a razones de entorno, pero tan sólo en función de la promoción previa de vivienda. Lo que se busca en sí no es entorno sino la existencia de un número suficiente de población que haga rentable el negocio.
Sin embargo en el uso residencial, todos los factores influyen. El grado de importancia de cada uno depende de los gustos de los ciudadanos y no está estrictamente relacionado con su capacidad económica.
De modo que el que busca centro no tiene en cuenta las razones de entorno, ni las posibles incomodidades de esta localización.
El que busca un barrio tranquilo y rodeado de ambiente natural, tiende a minimizar la importancia de los costes de transporte en su presupuesto y en su tiempo.
Y el que busca una zona histórica, está dispuesto a aguantar la falta de aparcamiento, los problemas derivados del turismo: ruído y congestión, la incomodidad de los accesos, etc.
Por todo ello, las distintas razones que motivan la elección de localización de la vivienda, se ven directamente influenciadas por el uso que se le va a dar a la vivienda y por los gustos de los agentes.
Pero son determinados usos de la vivienda los que provocan tensiones en el mercado. El uso comercial y el de oficina tienden a inflar los precios de la vivienda, ya que las empresas disponen de mayor capacidad económica que las unidades familiares para adquirir el bien. Por ello, en el C.B.D., las zonas céntricas de tradición, las viviendas alcanzan precios mayores de los esperados, ya que la escasez de suelo viene determinada por el incremento de demanda para usos no residenciales (oficinas), en los otros C.B.D., los incrementos son debidos al uso comercial, y con menor fuerza el de oficina, aunque en algunas partes clave tiene mucha importancia. en las zonas céntricas del resto de las zonas la tensión del mercado viene determinada por el uso comercial y por los gustos de los ciudadanos.