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FORMAS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD AGRARIA.

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POR COMPRA – VENTA  DE LA PROPIEDAD AGRARIA

Es el contrato por el cual una persona, denominada vendedor (propietario) se obliga a transferir a otra denominada comprador (adquiriente) la propiedad de una extensión de tierras agrícolas, a cambio de un precio en dinero determinado. La forma de compra – venta de tierras agrícolas susceptibles de tener uso agrario, se realiza por contrato ante notario público y su registro respectivo ante el Ministerio de  Agricultura; concretamente el PET.

Si no está inscrita la Propiedad Agraria a nombre del Posesionante, el vendedor y el comprador celebran un contrato privado, haciendo conocer a las autoridades sectoriales de la compra – venta realizada

La compra – venta debe hacerse sobre bienes determinados y existentes y que no estén prohibidos por la ley. En la compra – venta de tierras rústicas, existen limitaciones impuestas por la ley especialmente las tierras que fueron expropiadas y adjudicadas a los campesinos por la reforma agraria.

El contrato de inmuebles debe celebrarse por escritura pública, para que se inscriba en los Registros Públicos. Cuando el precio se debe pagar en armadas o en plazos, el vendedor se reserva el dominio sobre el bien, en tanto no se termina de cancelar el precio pactado.

Las tierras calificadas como rústicas por el Ministerio de Agricultura, son intangibles -no se pueden tocar o disponer- para la producción agrícola. Pero si se habilitan tierras rústicas con fines urbanos, se debe indemnizar a los propietarios acorde con el Arancel vigente respecto a Áreas Rústicas.

POR OBRAS AGRARIAS.

Contrato consensual, por el cual el obrero se obliga a trabajar a favor del propietario de una extensión de tierras agrícolas a fin de adquirir La Propiedad Agraria, basado en el Derecho Consuetudinario, cuyo sustento encontramos en el  Código Civil. (Art. 1771º). No legislado en el Derecho Agrario pero  se ejercita.

POR PERMUTA AGRARIA (TRUEQUE AGRARIO)

Manuel Miranda Canales define “En la permuta se promete una cosa o un derecho a cambio de una contraprestación, pero ésta no consiste en dinero, sino en otra cosa o en un derecho, así respecto a la permuta no procede distinguir entre precio o mercancía”.

La permuta fue anterior a la compra – venta, pues ésta supone una etapa superior de la civilización, en donde las personas han encontrado una medida de orden general (dinero), para facilitar el trueque de las mercancías.

José León Barandiarán define: “La Permuta, es un contrato bilateral, oneroso, que puede asumir las modalidades de conmutativo o aleatorio, por el cual ambos contratantes, como recíprocos acreedores, se obligan a entregar con transferencia en dominio uno al otro, una cosa[1].

El Art. 1602º del C.C. prescribe “por la permuta, los permutantes se obligan a transferirse recíprocamente la propiedad de bienes.”

POR  POSESIÓN MEDIANTE ACTIVIDADES AGRARIAS

Posesión agraria, es el ejercicio de un Derecho Real sobre un bien rústico, para desarrollar actividad agraria en forma pacífica, inmediata, legítima, continua y pública. Es pacífica, cuando no se ha recurrido a la violencia para ingresar al predio, sino amparado en los medio legales. La violencia posesionaria es rechazada por todos y sancionada como delito, sin generar derechos. La inmediatez significa estar siempre presente en el bien, cuidarlo permanentemente, trabajarlo directamente, responder de inmediato. La legitimidad, importa tener un Derecho Real sobre el bien, reconocido por las autoridades competentes. La Constitución Peruana exige legitimidad en la posesión para ser calificado como conductor di­recto. Es continua la posesión cuando ésta es ejercida en forma permanente, sin descuidarla ni abandonarla. El abandono importa la pérdida del derecho posesorio y de la propiedad en determi­nados casos. La posesión debe ser ejercida en forma pública y ha­cer conocer ese hecho a las autori­dades en la materia. No se puede desarrollar actividad agraria en forma clandestina, porque ello im­porta la participación de muchos elementos que no pueden ignorar­se u omitirse. La posesión agra­ria se divide jurídicamente entre los que poseen la tierra para sí mismos o para otros presuntamen­te propietarios. Posee para si mismo el propietario con título o el que supone que lo es sin tener título suficiente. El que posee sin tener título puede entablar acción real ante el Juez competente para que se le otorgue ese título, demostrando que ejerce la posesión desde hace más de cinco años. El arrenda­tario, anticresista, usufructuario, poseen para el propietario. El Código Civil agrega a la posesión la buena fé, cuando el poseedor cree en su legitimidad, por igno­rancia o error de hecho o de derecho, sobre el vicio que invalida su título. La buena fé dura mientras las circunstancias permitan al po­seedor creer que posee legítimamente, o en todo caso, hasta cuan­do sea citado en juicio, si la de­manda resulta fundada. El posee­dor de buena fé responde por la pérdida o detrimento del bien aún en casos fortuitos o de fuerza mayor salvo que éste también hubiera producido estando en poder de su titular. El poseedor de mala fé está obligado a entregar los frutos percibidos y si no existen, a pa­gar su valor estimado al tiempo que los percibió o debió percibir­los. La posesión precaria se ejerce sin título alguno o cuando el que tenía ha perdido su valor. También es precario quien posee bienes sin tener contrato y sin pagar renta por el uso. La posesión de un bien hace que también se posea lo accesorio y los muebles. Se presu­me propietario a quien posee el bien, salvo prueba en contrario. El poseedor puede repeler por la fuerza y recobrar el bien, sin inter­valo de tiempo, si fuera desposeí­do; pero en ambos casos debe de abstenerse de las vías de hecho no justificadas por las circunstancias. El poseedor puede accionar utili­zando los interdictos, si su pose­sión es de más de un año; también puede accionar para recuperar la posesión mediante el interdicto de recobrar. La acción de reivindi­cación importa la recuperación del Derecho de Propiedad y de pose­sión, para poder hacer uso del De­recho de Propiedad en forma ple­na. Los conflictos sobre posesión agraria se tramitan y resuelven por intervención del Juez competente de la jurisdicción a la que pertenece el bien. La entrega de posesión que se hace en los casos de adjudicación en las colonizaciones, irriga­ciones, asentamientos rurales, o individualmente, tienen el carácter de definitivos, pero antes debe cumplirse con las condiciones esta­blecidas en el contrato y concreta­mente ejercitarse en la forma indi­cada anteriormente. Si se incum­ple el contrato, el Ministerio de Agricultura lo rescinde; luego noti­fica al poseedor para la devolución y efectuar la valorización de las mejoras introducidas, y en caso de no cumplirse, solicita el auxilio de las fuerzas públicas. El campesi­no puede cuestionar ante el Juez Civil las decisiones del Minis­terio de Agricultura, acreditando que la posesión se ha efectuado en la forma prevista, y solamente cuando termine el proceso judicial, podrá resolverse definitivamente el problema posesorio.

La adjudi­cación de parcelas de tierras de Proyectos Públicos, se hacen con reserva de dominio, pero debe poseerse el bien en la forma anotada, en tanto no se termine de cancelar el valor determinado. Tratándose de adjudicaciones con fines agrarias son a título gratui­to, por disposición de la Constitu­ción. Las adjudicaciones en las colonizaciones, irrigaciones, asen­tamientos rurales se hace la entre­ga de la posesión con reserva de dominio, con pago de la cuota ini­cial con cuatro o cinco años ,y con acumulación de interés y con cláusulas rescisorias, en caso de que no se cumpla con poseer la tierra en la forma prevista, o con el pago. Rescindido el contrato en la vía administrativa, la entidad en­cargada de la adjudicación, puede disponer la devolución de la parce­la con el único derecho del pose­sionario, para que se le pague las mejoras necesarias y útiles que hu­biera introducido, compatibles con la actividad agraria. La ejecución de la medida administrativa puede ser  cuestionada ante el Juez Civil.

La posesión se extingue, en primer lugar, cuando se pierde o se destruye totalmente el bien. También se extingue cuando el po­seedor lo abandona o es privado de ella por mandato judicial.

POR  ADJUDICACIÓN DE LAS TIERRAS AGRARIAS.

Son consideradas tierras rústicas, las que se encuentran ubicadas en la zona rural (campo), que están destinadas a fines agrarios y no están comprendidas como habilitacio­nes urbanas. Estas tierras al adjudicarse no pueden estar por debajo de la superficie de la unidad agrícola y ganadera mínima, determinada por el Reglamento de la ley. Pero en ningún caso, la extensión de la unidad agrícola tanto en la Costa como en la Sierra, será una superficie menor de tres ni mayor de quince hectáreas de tierras de cultivo bajo regadío o su equivalente en tierras de secano, esto es no menor de seis ni mayor de treinta hectáreas, conforme a la regla establecida en la segunda parte del Artículo 12- del DL. 667.

Las adjudicaciones de las tierras rústicas a cualquier persona, se hace justipreciada, esto es, mediante una contraprestación con pago dinerario y bajo la modalidad del respectivo contrato de compra-venta, con la natural reserva de la propiedad hasta que se cancele el precio, contrato que puede hacerse en forma privada y con legalización notarial y/o de Juez de Paz Letrado. Dicho documento constituye título  para inscribirlo en los Registros Públicos.

La adjudicación, se sujeta al trámite del denuncio y que es otorgado para los fines que hemos mencionado al iniciar el comentario de este Capítulo. Cuando el denuncio compren­da una extensión que sea mayor de treinta hectáreas y sea con el propósito de realizar estudios de preinversión, se debe acompañar una garantía de cumplimiento a favor del Estado. La garantía, puede tratarse de hipoteca de otro bien libre de propiedad del denunciante o depósito de dinero en efectivo o documento cambiario certificado. La garantía será devuelta cuando concluyan los estudios de preinversión.

La propiedad de las tierras denunciadas, es adquirida luego de cumplir con los requisitos exigidos por la legislación de la materia, entre ellos, el correspondiente estudio de factibilidad de irrigación y/o drenaje y la presentación de la garantía de fiel cumplimiento. Este Derecho de Propiedad caduca dentro de los plazos establecidos en el contrato, si no se ejecutan las obras de irrigación o cuando se hace sin tener en cuenta las especificaciones técnicas.

En los denuncios donde existan tierras con fines de explotación agraria, menores de tres mil hectáreas, se establece seis meses para efectuar los estudios; tres meses para el inicio de las obras; dos años para ejecutar el cincuenta por ciento de las obras, más dos años adicionales para concluirlas. La caducidad opera de pleno derecho al vencimiento de los plazos.

A.-  ADJUDICACION  EN  LA  SELVA Y CEJA DE SELVA.

La superficie de unidad agrícola o ganadera mínima en las regiones de la selva y ceja de selva, no es inferior a las diez hectáreas de tierras con aptitud de cultivo o su equivalente. Tratándose de unidades mixtas, se considera la equivalencia de una hectárea de tierra de cultivo por veinte hectáreas de tierras para la ganadería.

Las parcelas de pequeña propiedad, se adjudican solamente a personas naturales, seleccionadas por sorteo. Las de mediana propiedad y las destinadas a la actividad agroindustrial, a favor de personas naturales o jurídicas, por subasta pública, con partici­pación de los representantes legales de los organismos estatales que son competentes. Los programas de manejo y conservación de los suelos, hacen posible los proyectos de desarrollo rural, irrigaciones, colonizaciones, vías de comunicación y obras de ingeniería relacionadas al uso agrario de las tierras.

B.-  FORMAS DE ADJUDICACIÓN A BENEFICIARIOS.

Entrega de bienes agrarios, tierras, construcciones, instalaciones,  ma­quinarias,  equipos,  ganados,  que hubieran sido expropiados, para su adjudicación a los campesinos calificados como beneficiarios son:

B.a.- Adjudicación  a   colonos.

Distribución y entrega de las tie­rras que son objeto de una coloni­zación o  asentamiento rural orga­nizado y financiado por el Estado.

B.b. – Adjudicación a empresas agrarias.

Entrega de títulos de propiedad y posesión de tierras, construcciones, instalaciones, ma­quinarias, equipos, plantaciones y ganados a las empresas denomina­das Comunidades Campesinas, So­ciedades Agrícolas de Interés So­cial, Empresas de Propiedad So­cial, Cooperativas y Sociedades de Personas.

B.c.Adjudicación a empresas privadas.

Entrega de títulos de propiedad y de posesión a empre­sas particulares que solicitan tierras eriazas o Selva y ceja de Selva,    con fines de explotación, inversión o re­habilitación.

B.d.- Adjudicación a los arren­datarios.

Proceso que se realiza, para la aplicación de los derechos que otorga la Ley  a los arrendatarios. Para ser calificado como arren­datario de un predio rústico, el campesino debe acreditar la pose­sión legal y tener un título legítimo. El arrendatario no tiene derecho preferencial absoluto, si en ese predio existen otros campesinos, denominados propietarios, quienes tienen un mejor derecho a ser cali­ficados adjudicatarios de las áreas que poseen y explotan y además se les reintegre tierras si su posesión no alcanza la Unidad Agrícola o Ganadera Familiar. Al arrenda­tario calificado se le adjudicará tie­rras después de satisfacer los dere­chos de los otros campesinos.

B.e.-  Adjudicación gratuita.

Que otorga a los campesinos calificados, que poseen y explotan su parcela en forma directa, en extensiones que no excedan de cinco hectáreas de tierras de cultivo con riego permanente  o sus equivalencias en tierras de secano o de pastos. Si la explotación se hace sobre áreas mixtas corresponde al Ministerio de Agricultura determinar las equivalencias. Si existiera adjudicación con reserva de dominio por el saldo del precio de una adjudicación de la Unidad Agrícola Familiar el campesino puede solicitar la condonación de ese saldo. Si no se le otorga el título al campesino que posee esa Unidad Agrícola Familiar   o   Gana-dera   Familiar, puede recurrir al juzgado competente para que le ampare sus derechos y disponga que se le otorgue el título.

B.f.- Adjudicaciones múltiples.

Asignaciones o entrega de tierras por las entidades del Estado. La Reforma Agraria, en el año 1970 ha efectuado estas adjudicaciones para constituir las empresas asociativas agrarias como Cooperativas, Sociedades Agrícolas de Interés Social. Con el Gobierno de Alan García Pérez, en el año 1986, se dispuso la asignación de tierras y ganado en forma directa de las Empresas Campesinas, en favor de las Comunidades Campesinas. Otras adjudicaciones múltiples son en terrenos eriazos de grandes extensiones para atender las necesidades de los campesinos sin tierras, a solicitud de los Proyectos de Desarrollo Integral y Comunitario. Las colonizaciones en las Regiones de Selva y Ceja de Selva, se hacen asignaciones múltiples de tierras,  para un grupo de beneficiarios, mediante contratos, unos con la empresa promotora y otros con los adjudicatarios directamente. En todos los casos se autoriza la celebración de los contratos entre la empresa promotora y los campesinos por la Dirección General de Agricultura, quien analiza detenidamente todas las condiciones de dichos contratos. El incumplimiento de las estipulaciones contractuales motiva la reversión de las tierras al Estado. En las asignaciones múltiples de tierras, los peticionarios deberán ser calificados como campesinos sin tierras, con familia, con domicilio cercano a la ciudad, con actividades relacionadas con el agro, sin profesión permanente, salvo las conexas a la actividad agraria. Estos contratos son típicamente de adhesión, por cuanto todas las cláusulas están establecidas por el ente administrativo, los adjudicatarios y promotores deben aceptarlas y comprometerse a su cumplimiento. El incumplimiento dá lugar a la resolución del contrato, en la vía administrativa, con derecho únicamente al pago de sus mejoras. La impugnación de la resolución administrativa por las causales resolutivas y el estimado de las mejoras se tramitan ante el Juez Civil competente.

B.g.-  Adjudicaciones preferenciales.

Las que hace la entidad administrativa a las personas   que solicitan bienes agrarios, en razón de su juventud,  sexo  masculino, profesional del agro o afines, campesinos sin tierra, hijos de campesinos, quienes tienen preferencia en el beneficio de la adjudicación.


[1] León Barandiarán, José “Curso Elemental del Derecho Civil”, Pág. 224