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Diferencias de la propiedad agraria y propiedad urbana.

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La Propiedad Inmobiliaria se ubica por lo general en uno de estos rubros; urbana y rural.

a).- Conrelación   a la  Ubicación:

La  “Propiedad Urbana” se ubica, en la URBE, la ciudad, el poblado. Se caracteriza por ser el medio habitable por excelencia, dotado de todos los servicios necesarios al hombre para cumplir su función: morada habitual del ser humano.

La “Propiedad Rural” se extiende a todo lo que es el campo, los cultivos, los bosques, las aguas, los eriazos, etc. Su característica mas saltante es la de ser un medio natural y libre susceptible de ser aprovechado por el hombre.

No existe una delimitación precisa entre lo rústico y lo urbano, por cuanto el crecimiento de las ciudades va hacia los campos cercanos y entonces tenemos las llamadas “zonas de expansión urbana”, en atención a que habrán de ser destinadas a esa finalidad en el futuro.

b).- Con relación  a la  finalidad  del Bien.

La Propiedad Rural a este respecto, es excluyente. Cuando está dedicada a la agricultura, ganadería, forestación o es apta para el cultivo (así esté eriaza u ociosa) o cuando sirve de pastoreo temporal, sabemos que este bien es agrario.

En cambio La Propiedad Urbana tiene una finalidad primordial aunque no del todo excluyente: la de hábitat del ser humano, pero también pasible de ser utilizada con otros fines: comerciales, industriales, recreativos y todos aquellos que representan la totalidad de las relaciones existente en la vida organizada que se dá en la urbe.

c).- Con relación  al contenido Económico  del Bien.

La tierra como factor productivo, es únicamente la que se encuentra situada fuera del radio urbano de las ciudades o pueblos. Esta característica de la tierra (factor de producción) tiene un contenido económico que se explica mediante la EXPLOTACIÓN  de este recurso, por ellos las técnicas propias y modalidades de trabajo de La Propiedad Agraria, la califican como una institución del Derecho Agrario, y notablemente distinta a la que regula análogo tipo de relaciones vinculantes en el ámbito urbano.

c.i).  Dicho factor de producción depende necesariamente del influjo de la Naturaleza.

c.ii). La tierra, es un bien inmueble y dentro de la concepción económica de la actividad productiva agraria, representa no sólo el asiento de la producción, o sea el lugar donde esta se realiza, como ocurre con al producción industrializada, sino que es el elemento productivo por excelencia.

c.iii). La importancia e influencia que tiene para la subsistencia humana la actividad productiva agrícola, convierten a este recurso en un valor económico que no solo es de cambio, sino también de uso y especialmente de consumo.

c.iv). La modalidad empresarial que se asienta sobre este inmueble rústico, por razones de su propia esencia Sui generis, tiene la aptitud de modificarse sin ninguna restricción con respecto a la clase de producción (ganadería, agricultura) y ésta con respecto al tipo de producción que se desee (oleaginosas, cereales, tubérculos), lo cual la diferencia notablemente de la manufacturera.

c.v). Esta empresa agrícola se caracteriza también por su diseminación unas con respecto a las otras.

c.vi). La tierra (valor comercial) y el capital invertido en ella, a raíz de la lentitud de los ciclos productivos, se caracterizan por su poca movilidad. Mientras que las empresas comerciales realizan su capital circulante y lo invierten varias veces durante el año, las empresas industriales, suelen poseer valores de producción que superan ampliamente el capital invertido en la empresa.

c.vii). La producción agraria es de naturaleza perecedera, bien por su propia naturaleza organiza, o bien sea por el grado de intensidad de su necesidad dentro del mercado. No tiene la elasticidad de la producción fabril.

c.viii). El valor de la propiedad urbana está en relación con la ubicación que mantiene con respecto a otros inmuebles.

d). Con relación  al factor   de  Trabajo  en la Producción:

d.i). El trabajo del hombre de campo es estacional, discontinuo, sucesivo, no siendo factible de aplicación en el principio de la división del trabajo, aplicable en la industria. De ahí el desaprovechamiento y lentitud de la mano obra en el campo.

d.ii). La producción no puede ser controlada en el transcurso del proceso productivo, a raíz de las dificultades evidentes que presenta el trabajo en el campo.

d.iii). La mano de obra en la agricultura debe ser calificada. Capacidad que se adquiere con el tiempo y en algunos casos con el estudio, pero  por lo general se inicia desde tempranas épocas, en que los campesinos (hijos de campesinos) son llevados al campo para aprender por sus padres.

d.iv). La jornada de trabajo se puede limitarse, a los efectos de facilitar un mayor descanso al obrero y por ende obtener mayor rendimiento.

d.v). La importancia del trabajo individual en la producción agraria  es de importancia decisiva, mientras que en la industria urbana es mínima, y a veces intrascendente.

e). Desde el punto  de  vista   Jurídico.

   La Propiedad Urbana y Rural desde tiempos remotos ha presentado analogías y diferencias. Jurídicamente hay diferencias sustantivas, y ellas pueden ser enfocadas de acuerdo a las características fundamentales de la Propiedad Agraria, en contraposición con la Urbana:

e.i).  Con relación al Sujeto.

  1. Se requieren ciertas condiciones y requisitos para ser calificado como conductor y propietario de tierras rústicas.
  2. Existen ciertos privilegios reservados exclusivamente a los agricultores, llamados también productores agrarios en la Ley de Promoción para ser beneficiarios.
  3. La ley, le da un trato preferente y muy cuidadoso a las relaciones de dominio entre el sujeto y el bien (Reforma Agraria).
  4. El sujeto de La Propiedad Urbana, puede ser persona natural o jurídica.

e.ii). Con relación al Objeto.

  1. Si la importancia del suelo es su capacidad productiva, la ley tiene a proteger este recurso natural, como los bosques naturales.
  2. La ley propende a delimitar y restringir el dominio sobre este bien, en aras de un interés colectivo (que en lo agrario prima sobre lo individual), como se proponía en La Reforma  Agraria.
  3. La ley garantiza los modos jurídicos de uso y aprovechamiento de este bien, y por ello mismo es muy cuidadosa y celosa cuando regula las trasmisiones de dominio, de uso, y parcelación.

e.iii)       Con relación al Vínculo.

e.iii.1).- Con respecto a los Derechos    que  Otorga  La Propiedad   Agraria

Existen limitaciones:

  • Prohibir la subdivisión de las unidades económicas de producción.
    • Prohibir ciertas deformaciones en la potestad jurídica del dominio (latifundio – minifundio)

e.iii.2).- Con relación a las Obligaciones.

  • Existen algunas por parte del propietario, como: la de residir en el predio o vigilar personalmente su explotación es decir, que el poseedor legítimo debe “asumir en forma personal la dirección de la empresa”, así como mantener en capacidad y aptitudes productivas (y en producción) este recurso natural, y otras de carácter administrativo, como la de cumplir el rol social que le corresponde (sembrar  de acuerdo a ciertos planes alimenticios de alcance nacional), que fue uno de los principales postulados de la Reforma Agraria impulsada por el decreto ley Nº 1779 de 24 de junio de 1969.