PRÉSTAMOS

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Los préstamos, como operación de activo de las entidades de crédito, suponen una herramienta de financiación muy utilizada por el público en general. Se basa en la cesión por parte del prestamista de una cantidad de dinero, al prestatario, comprometiéndose éste, a devolverlo en la forma y en los plazos contratados.
El plazo de la operación se determina en función del importe máximo de la cuota y el tipo de interés adoptado. El tipo de interés puede ser:

 
• Fijo
A lo largo de la vida del préstamo, el tipo de interés se mantiene constante. La ventaja para el cliente, es que las cuotas a pagar son iguales durante toda la operación , así que en base a ésta, se calcula el plazo del préstamo. Dicho plazo, suele ser inferior al plazo ofrecido en préstamos a interés variable, en general, no supera los 20 años, debido a que para la entidad implica asumir mayor riesgo concediendo a tipo fijo. Este riesgo se materializa en el caso de subida de los tipos de interés, puesto que la cuota que paga un cliente con préstamo a tipo fijo, es constante, estaría pagando menos que el tipo de interés que se paga en el mercado al haberse encarecido.
Asociado al mayor riesgo, además de limitaciones en el plazo, las comisiones son más elevadas, tanto las de apertura, para trasladar la demanda a préstamos a tipo variable, como las de cancelación, para el caso contrario, en que la evolución del interés en el mercado fuera descendente, y el elevado coste de cancelar el préstamo, haga que el prestatario renuncie a tal posibilidad.

 
• Variable:
En el contrato de préstamo se especifica un índice aplicable durante toda la vida de la operación, al que se le añade un diferencial constante. Al ir referenciado a un índice, cuando éste aumente, el tipo de interés, y por lo tanto la cuota, aumentan, y viceversa. Estas revisiones suelen ser anuales, por lo tanto, la cuotas a pagar, durante el año, hasta la siguiente revisión serán idénticas.
Las entidades financieras utilizan índices con plazos determinados, el más habitual, para operaciones a un año. Los Bancos publican mensualmente los tipos de índices oficiales sobre los que referenciar los préstamos.
Por lo tanto, el tipo de interés a pagar por el préstamo, viene definido por el índice negociado con el banco más el diferencial, y el redondeo, si así se encuentra estipulado en el contrato. El hecho de aplicar un tipo de interés que se ajusta a la realidad del mercado, implica cierta seguridad para ambas partes, y esto supone que la entidad ofrece amplias posibilidades para contratar el plazo de la operación que mejor se adecue a la capacidad económica del prestamista.

 
• Mixto:
Es una combinación de los anteriores, surge para subsanar las desventajas individuales de ambos. En el inicio de la operación, se aplica un tipo de interés fijo, durante un tiempo superior al año, normalmente oscila entre dos y cinco años, y transcurrido este tiempo, se referencia a un índice al que se le añade un diferencial, como un préstamo a tipo variable, durante el tiempo que resta a la amortización final de la operación.

La fórmula más extendida para el pago de intereses son los pospagables u ordinarios, se abonan al final del periodo de devengo, mensual, trimestral, semestral, o anualmente, si bien, aunque no muy usuales, existe la opción de préstamos con intereses prepagables o anticipados.
Para los préstamos con intereses ordinarios se aplican distintos métodos de amortización, tanto para tipos fijos como variables. El método francés o de términos amortizativos constantes, cada periodo se paga una cuantía constante, compuesta por los intereses que irán decreciendo conforme disminuye el capital a amortizar, y la amortización del capital que aumenta según se van pagando las cuotas o haciendo uso del léxico financiero, los de términos amortizativos. Un segundo sistema de amortización es el de cuotas de amortización constantes, en el que de la cuota total pagada mensualmente, por ejemplo, la parte destinada a amortizar capital es siempre constante. Otra modalidad derivada de la anterior, es el sistema americano, en este caso el reembolso del principal se produce al final de la vida del préstamo, mientras cada mensualidad se compone únicamente de pago de intereses. En el caso más concreto de préstamos hipotecarios, existen otros métodos como los de términos amortizativos crecientes o decrecientes, siguiendo una determinada progresión.
Así mismo, es posible contratar préstamos con carencia total, cuando durante un periodo determinado, no suele superar los dos años, no se realiza ningún pago, o carencia parcial en el que durante ese tiempo inicial, sólo se pagan intereses. Al final del diferimiento, se convierte en un préstamo normal.
Desde hace ya algunos años, se toman operaciones de préstamo en divisa distinta a la nacional, principalmente en dólar estadounidense, dólar canadiense, yen japonés, franco suizo, etc. El tipo de interés puede ser fijo o variable, en este caso, lo habitual es tomar como referencia el Libor. A pesar de que pueda resultar más económico, los riesgos anexos a la operación son múltiples, pueden existir variaciones en el tipo de interés, variaciones en el tipo de cambio, y si éstas son adversas, puede encarecer el préstamo. Respecto al resto de condiciones es similar a un préstamo en moneda nacional en cuanto a comisiones y gastos, el cambio de divisa no supone coste, fiscalmente se aplica las mismas normas y las garantías pueden ser tanto personales como hipotecarias.
A la hora de calcular el coste efectivo de la operación, es necesario tener en cuenta las comisiones y gastos asociados. Los préstamos personales, al tener un plazo inferior al de los hipotecarios, son más sensibles a estos gastos al calcular el coste real, si bien estos últimos, sufren unos gastos añadidos previos a la propia formalización del contrato de préstamo, como por ejemplo, la tasación del inmueble, o la comprobación del estado de cargas de la vivienda en el Registro de la Propiedad que corresponda.
Otra serie de gastos a tener en cuenta a la hora de calcular la TAE, y que son comunes tanto a operaciones de crédito como de préstamo, son las comisiones de apertura y estudio, siendo necesario recabar la información relativa a todos los gastos específicos de cada operación en particular, para poder seleccionar la alternativa económica y financiera más adecuada. Información que obligatoriamente tienen que procurar las entidades financieras.
La principal diferencia entre una operación de préstamo y una de crédito, radica en el plazo y en la forma de disposición del capital. El plazo de la operación también suele ser distintivo de un préstamo personal o un préstamo hipotecario, pero en este caso, la diferencia estriba en las garantías que hay que aportar para disponer del capital.

 

 PRÉSTAMO PERSONAL
La entidad financiera pone a disposición del prestatario una suma de dinero que podrá usar libremente sin necesidad de destinarlo al consumo de un bien o asunto específico. Como operación de activo para el banco, supone un riesgo, y para tener seguridad de recuperar el dinero prestado, analizará y estudiará la solvencia y la situación patrimonial del solicitante en los términos ya vistos, puesto que, el titular del préstamo personal responde con todo su patrimonio, tanto presente como futuro, y esta es la garantía de la operación.
Como norma general, el plazo es a corto o medio, el importe no supera al concedido en préstamos hipotecarios, característica que hace que los gastos y comisiones aumenten el coste real de la operación.
Los gastos que repercute la entidad al cliente, son la comisión de apertura o de estudio que se generan por la gestión y tramitación del préstamo, (no pueden cobrar separadamente ni comisión de estudio ni de administración), integrada por un porcentaje sobre el nominal, y en ocasiones con un mínimo, aplicando el mayor; in

terviene en la firma un fedatario público, el corredor de comercio, que aplica un porcentaje sobre el principal solicitado; y la mayoría de las entidades exigen como requisito un seguro de vida indicando como beneficiario al prestamista.
Otros posibles gastos a añadir al préstamo, son las amortizaciones parciales o la cancelación anticipada de la operación, que cobrarán en forma de porcentaje sobre el capital amortizado.

 
 PRÉSTAMO HIPOTECARIO
La característica distintiva de estos préstamos es la garantía que asegura la operación, es decir, el inmueble que queda hipotecado, y en caso de impago por parte del prestatario, el banco se resarce de la deuda pendiente vendiendo, a través de subasta pública, el bien afecto al contrato de préstamo.
El hecho de que el préstamo esté respaldado por una garantía real, implica que el tipo de interés aplicado sea inferior al que se ofrece para préstamos con garantía personal. No obstante, el banco realizará el estudio previo a la concesión, del patrimonio y solvencia del solicitante, sea persona física o jurídica.
En base a este estudio y a la tasación del inmueble, se limita el importe máximo del préstamo, concediendo, en general, una cuantía inferior al 100% del valor del bien.
El plazo, al igual que el importe, es superior al otorgado en préstamos personales, y depende de la modalidad de préstamo que se haya seleccionado y de la cuota periódica a pagar.
Comparativamente, los gastos anexos al hipotecario, son mas elevados que los soportados por otros préstamos, gastos que al distribuirlos en más largo plazo de tiempo, financieramente diluyen su efecto en el cálculo del TAE.
Surgen unos gastos con antelación a la formalización del contrato de préstamo: la tasación del inmueble y la comprobación del estado de cargas de la vivienda en el Registro de la Propiedad que corresponda. Otros gastos derivados de la constitución del préstamo, son las comisiones de apertura y estudio, el notario como fedatario público, la inscripción en el Registro de la Propiedad de las escrituras de préstamo hipotecario, los impuestos de actos jurídicos documentados recaudados por cada comunidad autónoma, un porcentaje sobre el valor de la responsabilidad hipotecaria, la gestoría encargada tramitar las gestiones anteriores, gasto éste que aunque pueda parecer accesorio, en general, es ineludible, del mismo modo que los seguros de vida de los titulares y de incendios del bien hipotecado.
Otra comisión, negociable, al igual que las ya mencionadas, y como en el caso de los préstamos personales, es la de amortización parcial y cancelación total anticipada de la operación.
Conforme se pagan las cuotas del préstamo, se va amortizando el capital prestado, y no se puede reutilizar, pero una vez devuelta la totalidad de la hipoteca concedida, el inmueble queda libre de cargas, por lo que de nuevo puede servir como garantía para financiar otra operación.
Existen una serie de ventajas, frente a otras operaciones, de beneficiarse de los cambios en las condiciones de mercado, como la posibilidad de negociar una novación y pactar los nuevos requisitos, por ejemplo, bajada del tipo de interés, y la subrogación a otra entidad financiera que ofrezca mejores condiciones, en cualquiera de los dos casos, resulta imprescindible calcular el coste que conllevan para decidir si interesa llevarlas a cabo.

agosto 11, 2017

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